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Comment acheter aux enchères ?
Les ventes aux enchères publiques se déroulent au Tribunal Judiciaire.
La vente est généralement fixée devant le Tribunal dans le ressort duquel sont situés les biens, sauf en matière de liquidation judiciaire ou de succession et partage.
LES DEMARCHES À ACCOMPLIR
Avant tout, il est fortement recommandé de visiter le bien. Les visites sont assurées par un huissier de justice, à une date et heure fixées à l’avance. Il n’est pas utile de prendre rendez-vous.
Si vous êtes intéressé par l’acquisition d’un bien vendu aux enchères, il vous faudra prendre contact avec un avocat inscrit au barreau dans le ressort duquel le bien est mis en vente. Cela est obligatoire, car c’est l’avocat qui, le jour de l’audience, parlera en votre nom.
L’avocat vous conseillera, vous accompagnera dans votre projet et vous donnera toutes informations utiles concernant la consistance des biens, le déroulement de la vente, le montant des frais à prévoir et les conséquences de votre acquisition.
L’avocat que vous contacterez vous demandera de lui fournir divers documents.
LES DOCUMENTS À FOURNIR AVANT LA VENTE
Votre identité
Vous devrez fournir à votre avocat tous les renseignements relatifs à votre état civil : date et lieu de naissance, situation matrimoniale, adresse. Vous devrez en justifier par la production de votre carte d’identité ou de votre passeport.
Si vous achetez à plusieurs, il devra être justifié de l’identité de chaque acquéreur (y compris pour un couple marié) et devra, le cas échéant, être mentionnée la proportion dans laquelle chacun se porte acquéreur.
Si vous achetez pour le compte d’une société, il faudra en fournir un extrait Kbis de moins de trois mois.
Pour que votre avocat puisse enchérir en votre nom, vous devez lui remettre avant l’audience un chèque de banque représentant 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros ou une caution bancaire irrévocable.
Il est fortement recommandé aux amateurs de s’enquérir auprès de l’avocat de l’ordre auquel le chèque doit être établi.
Il est également possible de fournir une caution bancaire, laquelle est émise par votre banque et garantit votre solvabilité jusqu’à un certain montant.
L’AUDIENCE DE VENTE
Elle se déroule à la barre du Tribunal Judiciaire, sous le contrôle du juge de l’exécution.
Le montant de l’enchère minimale est en général fixé par le juge ou le cahier des conditions de vente.
Le délai durant lequel les avocats doivent porter une enchère est de 90 secondes. Ce délai est décompté grâce à un chronomètre, qui est remis à zéro à chaque nouvelle enchère. Si aucune enchère n’est portée à l’expiration des 90 secondes, c’est le dernier avocat qui a parlé qui remporte la vente.
Il dépose alors une déclaration d’adjudicataire, dans laquelle il révèle l’identité de l’acquéreur.
Vous aurez au préalable indiqué le régime fiscal auquel vous souhaitez être soumis, pour le calcul des droits de mutation (voir infra).
Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, le chèque de banque que vous avez fourni vous sera rendu.
Après la vente, il y a une possibilité de surenchère (sauf si le bien est déjà vendu sur surenchère) pendant un délai de dix jours.
La surenchère, qui doit être formalisée par avocat, remet le bien en vente sur une nouvelle mise à prix, qui s’élèvera au prix auquel le bien s’est vendu majoré au minimum de 10%.
A défaut de surenchère dans un délai de dix jours, la vente est définitive.
VOUS AVEZ ETE DÉCLARÉ ADJUDICATAIRE
Si vous avez été déclaré adjudicataire, vous serez immédiatement propriétaire, mais votre acquisition ne sera définitive qu’à l’issue du délai de surenchère (dix jours).
Il vous faudra alors régler diverses sommes, dont les montants vous seront indiqués par votre avocat. Il est précisé qu’il n’y a pas de frais de notaire.
Les frais préalables et émoluments
Le paiement des frais préalables et de l'émolument de vente doit intervenir dans le délai d’un mois de l’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Les frais préalables : ce sont tous les frais qui ont été exposés pour parvenir à la vente (actes d’huissiers, diagnostics, publicités…). Ces frais sont contrôlés et taxés par le juge.
Leur montant étant variable selon la procédure engagée, il vous sera indiqué par votre avocat quelques jours avant la vente.
Les émoluments : leur montant résulte d'une tarification arrêtée par voie réglementaire.
Ces frais et émoluments doivent être payés par l’adjudicataire en sus du prix de vente.
En général, le règlement du prix d'adjudication doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de l'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
Le délai est de trois mois en matière de vente sur liquidation judiciaire.
Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur ne sera redevable d’aucun intérêt.
Passé ce délai de deux mois, le prix de vente ou le solde du prix de vente restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication.
Passé le délai de 4 mois après le jugement d’adjudication, le taux d’intérêt légal sera majoré de 5 points et ce jusqu’à complet paiement, sans préjudice de la poursuite d’une réitération des enchères, conformément aux clauses et conditions générales du cahier des conditions de la vente.
En matière de vente sur liquidation judiciaire, l'adjudicataire est redevable d'un intérêt au taux légal à compter de la vente définitive.
Les droits de mutation
Ces droits sont dus au Trésor Public, et vous seront indiqués par votre avocat qui recevra une facture de la part du Trésor.
Ces droits ne sont pas les mêmes selon le régime fiscal auquel vous avez choisi d’être soumis. Ce choix doit être formulé auprès de votre avocat avant la vente, et sera mentionné sur la déclaration d’adjudicataire déposée en votre nom.
Vous prenez l’engagement de revendre le bien dans les cinq ans :
Sous certaines conditions, vous avez la possibilité de prendre l’engagement de revendre le bien que vous avez acquis dans un délai de cinq ans suivant l’adjudication.
Dans cette hypothèse, et sous réserve de remplir les conditions fixées par la loi, les droits de mutation que vous aurez à régler s’élèveront à 0,715% du prix d’acquisition (au 1/04/2017).
Si vous n’avez pas vendu le bien dans les cinq ans, l’administration fiscale vous redressera de la différence.
Dans cette hypothèse, les droits de mutation s’élèvent à 5,80665% du prix d’acquisition.